Cettejurisprudence résulte de la combinaison des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce. En effet, l'article L. 145-34 prévoit le Ainsi par exemple, des dérogations au droit de préemption institué au profit du preneur par l’article L.145-46-1 du Code de commerce ont été intégrées quasi-systématiquement dans les baux mais par une décision en date du 28 juin 2018 (C.Cass. 3 ème civ., 28 juin 2018, n°17-14.605) , la Cour de Cassation a affirmé le caractère impératif de ces nouvelles Larticle L. 145-33 du Code de commerce dispose que le loyer du bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative du bien loué et que, à défaut d’accord des parties, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et le prix Avantla loi Pinel, l’article L. 145-15 du Code de commerce sanctionnait par la nullité les clauses, stipulations et arrangements contraires aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. Cette action était soumise au régime de la prescription biennale prévu à l’article L. 145-60 du Code de commerce. Avec la loi Pinel, le législateur a substitué à la nullité Ledroit de préemption est d’ordre public. En l’espèce, le propriétaire-bailleur avait, en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, notifié à son locataire l’offre de vente aux clauses et conditions acceptées par un tiers acquéreur, soit avec un prix de vente incluant les honoraires de l’agent immobilier. Larticle L. 145-9 du code de commerce dispose que : « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 1RgEr. Aurélie Pouliguen-Mandrin et Nicolas Sidier, avocats au cabinet Péchenard & Associés, donne leur avis sur l'article du Code de commerce. L'enjeu la révision du loyer commercial. Aurélie Pouliguen-Mandrin et Nicolas Sidier, avocats au cabinet Péchenard & Associés Le mécanisme de l’article du Code de commerce permet une fixation du loyer commercial révisé à la valeur locative lorsqu’il s’est trouvé par le jeu d’une clause d’indexation augmenté de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Le Code de commerce reprenant strictement les conditions fixées par le décret du 30 septembre 1953, prévoit quatre conditions limitatives permettant d’échapper au plafonnement du loyer commercial à l’occasion de son renouvellement, qui constitue l’une des pierres angulaires de notre réglementation si spécifique. Le locataire perd ainsi le droit au plafonnement de son loyer à l’occasion d’un renouvellement, si sont modifiés de façon notable - les caractéristiques du local considéré, - la destination des lieux, - les obligations respectives des parties, - les facteurs locaux de commercialité. Un cinquième motif existe bien entendu s’il s’est écoulé plus de douze ans entre le point de départ du bail et sa date de renouvellement. Des praticiens astucieux ont eu l’idée de rechercher dans le mécanisme de la révision légale un 6ème motif de déplafonnement, en demandant si le loyer fixé à la valeur locative sur le fondement de ces dispositions pouvait servir de référence à la détermination du loyer renouvelé suivant. La Cour d’appel de Paris Pôle 5 – Chambre 3 ; 15 février 2012 vient de mettre à néant les espoirs d’un bailleur. Du moins pour le moment… Le cas était le suivant Le bailleur avait répondu à une demande de renouvellement notifiée au seuil des douze années du bail, par une demande de révision sur le fondement de l’article du Code de commerce. Les parties ne s’étant accordées sur aucune des procédures, en dehors des dates d’effet de la révision et du renouvellement, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris avait été saisi. Le bailleur soutenait que la fixation du loyer révisé à la valeur locative, constituait une modification notable des obligations respectives des parties permettant ainsi d’ouvrir droit au déplafonnement, en vertu de l’article du Code de commerce. Le Juge des loyers n’a pas suivi cette argumentation considérant que le réajustement du loyer en cours de bail relevait de la mise en oeuvre d’une disposition légale et ne constituait ni une modification conventionnelle ni une modification intervenue en application des stipulations du bail initial. Le Juge a considéré que cette modification ressort d’une disposition légale et n’a donc pas été opérée de façon amiable, de sorte qu’il ne peut être considéré en l’espèce qu’une modification notable des obligations des parties soit intervenue »1. En application de cette décision, le montant fixé à la valeur locative en cours de bail ne peut être pris en compte pour le calcul du loyer renouvelé, et cette fixation ne peut constituer un motif de déplafonnement. Les conséquences pratiques de ce jugement sont que le bailleur ne pourra bénéficier d’un loyer porté à la valeur locative que pendant la durée résiduelle du bail. En l’espèce celle-ci était quasi-nulle… Déçu, le bailleur a interjeté appel de ce jugement et plaidé notamment l’obstacle technique au mécanisme du plafonnement » du loyer du bail renouvelé, que constituait la fixation en cours de bail du loyer à la valeur locative. Il faisait également valoir que le fait que cette modification soit purement conventionnelle ou résulte d’une décision judiciaire rendue en application d’une règle légale, importait peu. La Cour a, une nouvelle fois, considéré, que la modification invoquée relevait d’une disposition légale, et n’avait pas été opérée de façon amiable. Il n’y avait donc eu aucune modification conventionnelle du loyer dans des conditions étrangères à la loi ou au bail initial. La Cour a également retenu que l’article du Code de commerce qui vise le droit au déplafonnement renvoie à la fixation initiale du bail expiré, ce qui implique que le plafonnement doit nécessairement se calculer sur la base du loyer initial, excluant donc l’obstacle technique » au plafonnement invoqué par le bailleur. Néanmoins, l’arrêt soulève un élément de réflexion intéressant relatif au caractère notable de la modification des obligations respectives des parties. La Cour rappelle que la demande de révision ayant été sollicitée par le bailleur le 16 février 2009 et le bail étant renouvelé au 1er avril 2009, la demande de fixation judiciaire à la valeur locative ne jouait que pour les dernières semaines du bail expiré. Elle a conclu que le bailleur n’indiquait pas en quoi une telle modification serait notable, ce qui conduit à se demander si la solution n’aurait pas été différente dans l’hypothèse où la période pendant laquelle le bénéfice de la révision aurait été plus longue. Il n’est donc pas certain que la question soit définitivement tranchée… Par Aurélie Pouliguen-Mandrin et Nicolas Sidier, avocats au cabinet Péchenard & Associés Vous êtes ici Accueil Recherche Recherche... Question écrite N°9737 de Mme Constance Le Grip 15ème législature Ministère interrogé > Cohésion des territoires Ministère attributaire > Économie et finances Question publiée au JO le 26/06/2018 page 5452 Réponse publiée au JO le 13/11/2018 page 10212 Date de changement d'attribution 17/07/2018 Texte de la question Mme Constance Le Grip appelle l'attention de M. le ministre de la cohésion des territoires sur la question de l'usage du droit de préemption du locataire d'un bail commercial. En effet, dans le cas d'une location commerciale par une société, intermédiaire effectuant ensuite des locations de logements, comme peuvent l'être les résidences étudiantes, hôtelières ou certaines EHPAD, les professionnels du droit divergent sur la faculté pour celles-ci, de recourir au droit de préemption. Elle lui demande de bien vouloir lui indiquer si le droit de préemption peut s'appliquer à une telle situation. Dans l'éventualité d'une réponse positive, elle lui demande également si le locataire doit bénéficier de droit de préemption comme s'il était encore titulaire du bail, lorsqu'il se maintient dans les lieux après la date d'effet d'un congé qui lui a été donné par le bailleur. Texte de la réponse L'article 14 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, codifié à l'article L. 145-46-1 du code de commerce, a instauré un droit de préemption au bénéfice du locataire d'un local à usage commercial ou artisanal en cas de vente de ce local. Le contrat de bail liant le propriétaire d'un local et l'exploitant d'une résidence étudiante ou hôtelière ou d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes revêt une nature commerciale dès lors que le locataire exploitant ne se limite pas à sous-louer les logements à usage d'habitation qui composent la résidence mais met en outre à disposition des sous-locataires trois au moins des quatre prestations de services listées à l'article 261 D du code général des impôts. Du fait de sa nature commerciale, le contrat de bail entre dans les prescriptions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce. Le locataire titulaire du bail et exploitant de la résidence bénéficie en application de ce texte d'un droit de préemption d'ordre public lorsque le propriétaire bailleur décide de vendre le local. Par ailleurs, lorsque le bailleur a valablement délivré un congé dans les conditions prévues par l'article L. 145-9 du code de commerce, le bail cesse de produire ses effets à l'issue des six mois légalement prévus et le locataire ne bénéficie plus d'aucun droit tiré du statut des baux commerciaux. Si ce dernier se maintient dans les lieux au-delà de ce délai, il ne peut plus se prévaloir des droits nés du bail désormais résilié. Après expiration du délai de six mois, il ne peut donc plus prétendre bénéficier du droit de préemption. Il en va de même si, en application de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé reste dans les lieux loués dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction par le bailleur. Jusqu'au paiement, bailleur et locataire sont tenus d'exécuter les conditions et clauses du bail expiré. Toutefois, si le droit de préemption n'a pas été prévu contractuellement, le locataire évincé ne peut pas bénéficier du droit de préemption codifié à l'article L. 145-46-1 du code de commerce. Le droit de préemption du preneur prévu à l’article L145-46-1 du Code de commerce s’applique à toute cession d’un local intervenant à compter du 18 décembre 2014. Conformément à l’article 1 du Code civil, les lois nouvelles entrent en vigueur à la date qu’elles fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. La loi n°2014-826 du 18 juin 2014 dite loi Pinel a été publiée au Journal Officiel du 19 juin 2014 et est donc entrée en vigueur le 20 juin 2014, sous réserve des dispositions pour lesquelles le législateur a fixé une date différente. Tel est le cas de l’article 21 de la loi qui prévoit une application différée ou anticipée de certaines de ses dispositions. Ce texte dispose que I. Le 2° de l’article 2 de la présente loi s’applique à toute succession ouverte à compter de l’entrée en vigueur de la même loi. II. Les articles 3, 9 et 11 de la présente loi ainsi que l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, tel qu’il résulte de l’article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi. III. L’article 14 de la présente loi s’applique à toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi. ». S’agissant précisément du III de l’article 21, il est prévu que l’article 14 codifié à l’article 145-46-1 du Code de commerce, relatif au droit de préemption du preneur, s’applique à toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi. Contrairement au II, l’article III de l’article 21 prévoit une entrée en vigueur à compter du 6e mois qui suit la promulgation de la loi » sans préciser s’il s’agit du premier jour du sixième mois qui suit la promulgation de la loi. L’hésitation était donc permise entre la date du 1er décembre 2014 1er jour du sixième mois et celle du 18ème décembre 2014 6ème mois suivant la promulgation de la loi. Compte tenu de la sanction attachée au non-respect des dispositions de l’article 145-46-1 du code de commerce nullité de la vente, la doctrine avait tendance à retenir par prudence la date du 1er décembre 2014 [1]. Dans un arrêt du 16 janvier 2019, la Cour d’appel de Paris a jugé que l’article L145-46-1 était applicable aux ventes intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de ladite loi, soit le 18 décembre 2014 [2] La cour relève qu’il est admis que le troisième mois suivant la promulgation de la loi du 18 juin 2014 visé pour l’entrée en vigueur des dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés est le mois de septembre 2014 le premier mois étant le mois de juillet, le deuxième celui d’août, le troisième celui de septembre ; que par conséquent le 6e mois qui suit la promulgation de la loi du 18 juin 2014 est bien le mois de décembre 2014 et non le mois de novembre 2014. Comme l’a relevé à juste titre le jugement de première instance, le recours, par le législateur, à deux formulations différentes, à savoir le 1er jour du 3e mois et le 6e mois au sein du même article exprime deux intentions distinctes d’entrée en vigueur des dispositions concernées. Ainsi, alors que les dispositions visées dans le II sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés ’à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation’, soit le 1er septembre 2014, l’article 14 visé dans le III est applicable aux cessions intervenant ’à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi’. Si le législateur avait souhaité que l’entrée en vigueur différée de l’article 14 de la loi du 18 juin 2014 soit fixée au 1er décembre 2014, il aurait utilisé une même formule, à savoir à compter du ’premier jour’ du sixième mois suivant la promulgation. Or tel n’est pas le cas. La loi ayant été promulguée le 18 juin 2014, l’article 14 est par conséquent applicable aux ventes intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de ladite loi, soit le 18 décembre 2014 ». La cour d’appel de Paris l’a de nouveau affirmé dans un arrêt rendu le 9 octobre 2019 [3]. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 à 5 à cet article L’avez-vous apprécié ? Notes de l'article [1] Marie-Odile Vaissié et Hanan Chaoui "Application dans le temps de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel »", Rev. loyers 2015 ; Jean-Pierre Blatter Quatre ans d’existence de la loi Pinel et son application dans le temps », AJDI 2019 [2] Cour d’appel de Paris, pôle 5, chambre 3, 16 janvier 2019 n°16/14143. [3] Cour d’appel, Paris, pôle 5, chambre 3, 9 octobre 2019 n°17/16417. Actions sur le document Article L145-1 I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre 1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ; 2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession. Dernière mise à jour 4/02/2012 Le locataire d’un bail commercial doit respecter plusieurs obligations, parmi lesquelles figure celle d'exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués. Ainsi, ne constitue pas un motif légitime la grave maladie dont le locataire est atteint, dès lors que celui-ci ne démontre pas que l'interruption de son activité présente un caractère provisoire ou réversible, ni qu'il va pouvoir reprendre, dans les meilleurs délais, son métier de photographe qu'il exerce dans les lieux loués CA Paris 5 novembre 1992 n° 91-18504, 16e ch. B, Mezescaze c/ SA Crédit Automobile de France. Les tribunaux estiment en effet qu'il appartient alors au locataire de prendre toutes dispositions, soit pour faire exploiter le fonds par un tiers salarié ou un locataire-gérant, soit pour céder son fonds. Le respect de cette obligation lui assure l’application du statut des baux commerciaux, et le droit au renouvellement du bail. Ainsi, le statut des baux commerciaux ne s’applique si un fonds est exploité dans les lieux loués C. com. art. L145-1. Il ressort de cet article que pour que le statut des baux commerciaux puisse s’appliquer, il faut qu’un véritable fonds existe, qu’il soit la propriété du commerçant, de l'industriel ou de l'artisan et qu’il y soit exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. C'est au locataire qui prétend bénéficier du statut de prouver qu'il remplit les conditions prévues par l'article L 145-1, I du Code de commerce Cass. 3e civ. 17 octobre 1972. Mais l’exploitation en elle-même du fonds de commerce a plus d’incidence sur la question du renouvellement du bail, en ce qu’elle en forme une condition. Ainsi, nous verrons dans cet article que si le renouvellement du bail peut être refusé pour cause de non-exploitation, il n’est cependant pas possible de résilier le contrat pour cette raison. Le refus du droit au renouvellement en cas de non-exploitation du fonds de commerce Aux termes de l’article L 145-8 alinéa 1 du Code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ». L’alinéa 2 énonce que pour que le propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués puisse invoquer le droit au renouvellement du bail, le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction, sauf si le propriétaire du fonds justifie de motifs légitimes de non-exploitation. En matière de droit au renouvellement du bail, relève du pouvoir souverain des juges du fond l’appréciation du caractère légitime motif de non-exploitation effective du fonds de commerce durant les trois dernières années précédant la date d’expiration du bail. Cass. 3e civ., 26 oct. 2011, no Pour pouvoir invoquer le droit au renouvellement du bail, le locataire doit être propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués. En outre, ce fonds doit, sauf motifs légitimes », avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois dernières années qui précèdent la date d’expiration du bail. L'exploitation effective se caractérise par une exploitation réelle, régulière et conforme à la destination du bail, la seule inscription du locataire au registre du commerce et des sociétés ne suffit donc pas Cass. 3e civ. 8 janvier 1969. L’appréciation de cette exploitation effective revient aux juges du fond Cass. com. 21 avril 1958 Ghirardi c/ Ghirardi et Cass. com. 22 avril 1964, Sté des vins Debray c/ Cie générale des produits Dubonnet-Cinzano-Byrrh ». Ainsi, une cour d'appel a légalement justifié sa décision de refuser au locataire de locaux commerciaux le droit au renouvellement de son bail, faute d'exploitation effective du fonds de commerce dans les lieux loués, dès lors qu'ayant souverainement relevé qu'à la date du constat d'huissier, dont elle a apprécié la valeur probante, il n'y avait aucune activité dans les lieux loués Cass. 3e civ. 16 janvier 1991, Palma c/ Arnaud. Aux termes de l’article L 145-8 suscité, le fonds doit avoir été exploité au cours des trois années précédant la date d'expiration du bail ou de sa tacite reconduction. Il faut qu’il s’agisse d’une exploitation effective tout au long de ces trois dernières années Cass. 3e civ. 14 juin 2006. Toujours selon l’article L 145-8, une éventuelle déspécialisation ne prive pas le locataire de son droit au renouvellement. Enfin, faute d’exploitation, le locataire s’expose à un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Toutefois, l’article L 145-8 prévoit dans son alinéa 2 que le fonds doit faire l’objet d’une exploitation effective sauf motifs légitimes ». Dérogations possibles Le locataire peut prouver l’existence d’un motif légitime l’ayant conduit à interrompre l’exploitation de son fonds de commerce. Les motifs invocables sont divers et peuvent résulter, notamment, de la procédure collective du locataire, de son état de santé, ou de son comportement fautif ou de celui du bailleur. En l’état actuel de la jurisprudence, il semblerait que la non-exploitation se soit pas imputable à une faute du locataire. Il en est ainsi lorsque la préemption du local par une commune peut justifier la non exploitation du fonds par le locataire. Dans cette affaire, après l'exercice par la commune de son droit de préemption, le locataire avait dû revoir ses plans, redéfinir les travaux qu'il envisageait d'effectuer en qualité de propriétaire et n'avait pu reprendre l'exploitation qu'après achèvement de ces travaux de sorte qu'il justifiait d'un motif légitime de non-exploitation du fonds.Cass. 3e civ. 26 octobre 2011 n° n° 1242 FS-D, Cne de Chevilly-Larue c/ Sté Café l'Hénon. L'appréciation du caractère légitime des motifs invoqués relève là aussi du pouvoir souverain des juges du fond Cass. 3e civ. 1er février 1989 n° 201 D, Decroix c/ Rey. Pas de résiliation possible si le contrat ne la prévoit pas La résiliation est différente du non-renouvellement ; dans ce cas, c’est la fin du contrat en cours d’exécution qui est demandée. Alors l’absence d’exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués peut-elle entraîner la résiliation judiciaire du bail commercial ? La Cour de cassation a répondu par la négative à cette question en 2009 Cass. 3e civ. 10 juin 2009 n° n° 653 FS-PB, Sté Halles des Viandes c/ Pugliese. Dans cette affaire, un fonds de commerce était demeuré inexploité depuis plus de trois ans, le propriétaire souhaitait donc obtenir la résiliation du contrat de bail. La Cour d’appel avait cru pouvoir prononcer la résiliation du bail pour défaut d’exploitation, au motif que l'exploitation du fonds de commerce par son propriétaire dans les lieux loués est non seulement une obligation inhérente à l'économie du bail commercial mais aussi une condition de l'application du statut des baux commerciaux. La Cour de cassation ne retient pas cette argumentation et casse l’arrêt au motif que l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués ». Ainsi, cette affaire a permis à la Cour de cassation de nous préciser que la résiliation du contrat de bail pour inexploitation du fonds de commerce est impossible si elle n’est pas prévue par une clause contractuelle. En effet, l’exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués n’est pas une obligation inhérente à l’économie du bail commercial, et l’absence d’exploitation ne cause pas de préjudice au bailleur. En conséquence, l’inexécution de cette obligation ne peut constituer une cause de résiliation du contrat dans le silence de celui-ci ; en revanche, une clause peut le prévoir. Mon cabinet est à votre disposition pour tous contentieux et conseils. Joan DRAYAvocat à la Courjoanadray 76-78 rue Saint-Lazare75009 -PARISTEL

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