Quipaye les frais de notaire en cas de rachat de soulte ? En cas de rachat du solde lors d’une séparation, qu’il s’agisse d’un divorce ou d’un pacs, les frais de notaire sont à la charge de la personne souhaitant racheter les parts : ainsi les deux parties n’ont pas à Encas de paiement par chèque ou carte bancaire et si le montant de la commande n’a pas encore été débité le jour de la liquidation judiciaire, contactez votre banque afin de faire opposition au paiement. Enfin, sachez qu’en cas de liquidation judiciaire d’un commerçant, les garanties dues par ce dernier disparaissent. Lejuge a les moyens de contraindre tout débiteur à exécuter ses obligations indépendamment de la procédure de recouvrement : C’est l’astreinte. L’astreinte est une pénalité, distincte et indépendante des dommages et intérêts (L.131-2 du code des procédures civiles d’exécution). Elle correspond à une somme d’argent que le débiteur devra payer s’il ne respecte pas le Eneffet, la vérification des créances puis le lancement de la réalisation des actifs, offrent un temps minimum pour le débiteur pour faire accepter l’idée d’une liquidation judiciaire et qu’il doit procéder à la vente de son bien. C’est donc à lui seul de trouver un acquéreur et de faire toutes les diligences nécessaires. Letribunal de commerce a prononcé la liquidation judiciaire de l’Immobilière de La Réunion hier, selon la presse locale. L’entreprise qui gère le parc locatif du groupe Apavou – qui compte 2500 logements – ne peut rembourser les 7 millions d’euros dus aux organismes sociaux. SociétéLa Grande Agence (Lyon, 69003) : numéro siret, siren, information, adresse, contact, numero tva intracommunautaire, bilan BbPyNuv. Vous souhaitez acquérir un bien mis aux enchères immobilières, mais vous ne savez pas comment se déroule ce type de vente ? Vous n'arrivez pas à anticiper le coût total de cette dernière ? Dans cet article, nous revenons pour vous sur les principaux points d'une vente aux enchères immobilières, ainsi que sur la procédure mise en place et le coût global de cette transaction. Qu'est-ce qu'une vente aux enchères immobilières ? Une vente aux enchères consiste en la vente d'un bien immobilier ou mobilier à l'acquéreur proposant l'offre la plus élevée. Il existe deux types de ventes aux enchères La vente aux enchères volontaire ; Et la vente aux enchères judiciaires. Le prix de vente du bien immobilier correspond au montant des enchères suite à la mise à prix, et le prix final de vente à la dernière enchère. Toute enchère n'est valable, dans un souci de transparence, que si elle a été portée à la connaissance de tous les enchérisseurs potentiels. Dans tous les cas, que la vente aux enchères soit forcée ou volontaire, un cahier des charges comprenant l'ensemble des informations nécessaires à la vente dudit bien se doit d'être établi. Les informations contenues dans ce document sont La description du bien ; L'état descriptif de division ; L'origine de propriété ; Ce document récapitulatif vous apportera toutes les précisions spécifiques concernant le bien à vendre, et constituera par la suite une partie de l'acte de propriété. Quels sont les biens immobiliers mis aux enchères ? La procédure de vente par adjudication est difficile et longue, et ce peu importe qu'elle soit forcée ou volontaire. Concernant les visites dudit bien, elles se déroulent généralement quelques semaines avant la mise à prix. De plus, elles sont collectives, avec une date et une heure fixes. Les biens immobiliers pouvant être mis aux enchères sont les suivants Les immeubles ; Les maisons ; Les terrains. Dans le cadre d'enchères immobilières à l'amiable, ces biens proviennent des particuliers ou de l'administration des Domaines. Pour les enchères immobilières forcées, les biens proviennent d'une saisie immobilière en vue du remboursement De dettes dues ; D'une liquidation judiciaire ; Ou encore d'un partage judiciaire. Il est à noter que, dans le cadre d'une vente de biens immobiliers, les règles de la vente sont fixées par le Code des procédures civiles d'exécution, aux articles L. 322-5 et suivants. Dans le paragraphe suivant, nous vous détaillons le déroulement d'une vente aux enchères immobilière, de votre visite au moment où vous devenez légalement propriétaire. Comment se déroule une vente aux enchères immobilières ? Pour la vente par adjudication d'un bien immobilier, l'ensemble de la procédure se doit d'être respecté, et cette dernière peut s'avérer extrêmement longue. En effet, cette dernière devra suivre à la lettre les points suivants Le bien devra être saisi via un titre exécutoire ; Puis le créancier devra faire intervenir un huissier de justice, chargé de délivrer un commandement de payer au débiteur. Cet acte vaut alors saisie du bien ; Si le règlement de la somme due n'est pas effectué dans le temps imparti, le mauvais payeur recevra une assignation à comparaître ; Une fois l'assignation effective, il revient au juge de l'exécution chargé des saisies immobilières de décider d'une vente à l'amiable ou d'une vente forcée dudit bien. Dans le cas d'une mise aux enchères forcée, une mise à prix est alors fixée, et seuls les avocats ont l'autorisation de porter les enchères lors de l'audience de vente. Pour une vente aux enchères immobilières à l'amiable, tout le monde est autorisé à participer, sans avoir besoin de recourir à un avocat. Vous pouvez également désigner un mandataire, afin que ce dernier puisse participer en votre nom. Ce mandataire peut être Un ami ; Un avocat ; Un membre de votre famille ; Un notaire. La procédure se termine lors de la vente du bien en question, par le règlement de la dette en partie ou en totalité. Quels sont les frais de vente d'une enchère immobilière ? Lors d'une vente aux enchères immobilières, les frais de vente se composent de la manière suivante Les frais d'avocat ; Les droits d'enregistrement ; Les frais de justice Les frais de vente. Si les frais d'avocat sont relativement élevés dans le cadre d'une vente aux enchères immobilières forcée, les frais de l'acte de vente sont en revanche gratuits. Les frais de justice correspondent aux frais d'huissier et de procédure, et sont annoncés avant de commencer les enchères après vérification de leur montant par le magistrat. Ils sont généralement compris entre et €. Pour finir, les droits d'enregistrement sont les mêmes que lors d'une vente traditionnelle d'un bien immobilier, soit de %. Combien coûtent ces frais de vente ? Vous l'aurez compris, la totalité des frais peut atteindre une part importante du prix de vente, parfois de plus de 15 % lors d'une vente aux enchères forcée. Avant de vous engager, nous vous recommandons donc de respecter les conseils suivants Demandez à l'avocat de vous détailler par écrit le montant des sommes à verser ; Déterminez en amont votre capacité d'emprunt avec votre conseiller bancaire ; Réfléchissez avant d'enchérir en prenant en compte l'ensemble des frais de vente. En moyenne, vous devrez compter entre et € pour le coût de votre enchère immobilière en cas de vente. En ce qui concerne la vente, avant de porter les enchères, vous devrez également remettre les documents suivants à l'avocat Un chèque représentant 10 % du montant de la mise à prix, avec un minimum de € ; Un chèque d'un montant de € correspondant à une provision à faire valoir sur les frais et honoraires ; Un pouvoir pour enchérir. Si vous ne remportez pas l'enchère, les deux chèques vous seront rendus. Dans le cas où vous remportez l'enchère, vous devrez régler le montant sous deux mois. Vous êtes désormais prêt à vous lancer dans la vente aux enchères immobilières, mais gardez à l'esprit que toute enchère est protégée par la loi, et toute entrave sanctionnée à hauteur de € d'amende et six mois d'emprisonnement. Avec Immonot, premier site immobilier des notaires, découvrez des centaines d'offres de biens immobiliers mises en location ou en vente par les notaires de France. Que pensez-vous de cet article ? Quelle procédure peut engager le bailleur d’un bail commercial sous le coup d’un redressement judiciaire alors que les loyers impayés sont postérieurs ? Est-il tenu d’en informer le mandataire judiciaire ? Celui-ci n’engagerait pas sa responsabilité s’il cédait le fonds de commerce en ignorant jusqu’à l’existence de l’acquisition de la clause résolutoire ? Article Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu par la Cour de Cassation en fin d’année 2017 qui vient aborder les facultés du bailleur pour obtenir la résiliation du bail commercial alors que le redressement judiciaire a été prononcé, qu’une période d’observation est en cours, qu’un mandataire judiciaire en charge de la vérification des créances a été désigné et que surtout l’exploitant commercial en redressement judiciaire ne paye plus ses loyers postérieurs. Dans cette affaire, le 6 août 2004, la société B a consenti à la société C un bail commercial sur des locaux lui appartenant. La société C a été mise en redressement judiciaire le 27 avril 2007, Maître Y étant désigné mandataire judiciaire. Or, postérieurement à l’ouverture du redressement judiciaire, le débiteur se retrouve à ne plus payer les loyers du bail commercial, En effet, le locataire n’a pas réglé les loyers dus pour les mois d’avril et de mai 2008, soit postérieurement au redressement judiciaire, Tout d’ailleurs laisse à penser que le non paiement de ces loyers postérieurs est intervenu postérieurement à l’acceptation du plan de redressement puisque la période d’observation maximale pour une entreprise en redressement judiciaire sauf demande de poursuites d’activités exceptionnelle à la seule demande du Procureur de la République est d’un an, C’est dans ces circonstances que la société B, le bailleur, a fait délivrer à sa locataire, le 20 mai 2008, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail commercial, Or, pendant ce temps la, et par jugement en date du 23 mai 2008, la société C, le débiteur, a été mise en liquidation judiciaire, Maître Y étant désigné liquidateur, Fort de la liquidation judiciaire, le mandataire judiciaire envisage et organise la cession du fonds de commerce exploité dans les locaux loués incluant la cession du bail commercial, dite cession autorisée par décision du juge commissaire au profit de la société T. Il importe de préciser que la vente du fonds de commerce est intervenue le 2 octobre 2008. Pour autant le commandement de payer du 20 mai 2008 visant la clause résolutoire avait produit ses effets faute de paiement dans le mois de sa délivrance. Dès lors le bailleur considérait que le bail commercial consenti à la société C, désormais cédé à la société LT était résilié. La société B a alors assigné Maître qualité et la société T devant le Tribunal pour que soit constatée la résiliation du bail commercial et que qu’il soit ordonné l’expulsion de tout chef à ce titre. Tout lecteur attentif comprendra bien à ce stade qu’une telle décision de justice serait lourde de conséquences quant à la cession qui a eu lieu, Le liquidateur judiciaire se défend et prétend que l’action en résiliation du bail commercial engagée par la société B était irrecevable, et ce au visa de l’article L. 641-12, alinéa 4 du Code de Commerce, En effet, dans sa rédaction applicable au litige ce texte précise que le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédé et doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire. Il est original de remarquer que le mandataire liquidateur et le débiteur rappelaient que l’action n’avait pas été engagée dans le délai de trois mois pour la simple et bonne raison que la liquidation judiciaire avait été prononcée le 23 mai 2008, alors que la société bailleresse avait, par actes des 10 et 25 mars 2010, saisi le Tribunal de Grande Instance aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de telle sorte que cette action n’aurait pas été introduite dans le délai de trois mois et serait donc par là même irrecevable. Pourtant, le calendrier s’impose, Sauf à ce que le mandataire judiciaire confonde la signification du commandement de payer visant le clause résolutoire et l’assignation aux fins de voir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, Bien plus, le mandataire liquidateur reprochait au bailleur de ne pas avoir procédé à la notification du commandement de payer au mandataire judiciaire alors que la société n’était qu’en redressement judiciaire. La Cour de Cassation de s’y trompe pas et vient apporter une réponse claire et précise sur ce point puisqu’elle considère que les loyers impayés étaient afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société C, de telle sorte que l’action est résiliation du bail commercial intentée plus de trois mois après le jugement d’ouverture conformément aux dispositions de l’l’article L. 622-14, 2° du code de commerce est recevable. Par voie de conséquence, il n’y a pas lieu de confondre commandement de payer et assignation, Par ailleurs, la Haute juridiction rappelle qu’aucune disposition légale n’impose au bailleur de notifier au mandataire judiciaire un commandement de payer visant des loyers échus après le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du preneur, De telle sorte que la Cour constate bien que les loyers impayés étaient afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société C de telle sorte que le commandement de payer signifié à la seule gérante de cette société au cours de la période d’observation produit ses effets. Dès lors, le bailleur créancier de loyers postérieurs est parfaitement en droit de procéder à la signification d’un commandement de payer entre les mains du débiteur sans nécessairement le notifier au mandataire judiciaire il en aurait été autrement si un administrateur avait été désigné. Bien plus encore, dans la mesure où le bailleur n’est pas obligé de le notifier, il peut donc obtenir la résiliation du bail commercial sans même que le mandataire judiciaire ou commissaire au plan soit avisé. Il appartient au débiteur d’être parfaitement transparent avec son mandataire liquidateur car dans cette affaire, le débiteur a semble-t-il imaginé cacher l’information à ce dernier qui a, dans le cadre de la liquidation judiciaire, vendu le fonds. L’acquisition de la clause résolutoire est lourde de conséquence, En effet, il est bien évident que l’acquéreur risque fort de se retourner en responsabilité contre le mandataire judiciaire qui a cédé un fonds de commerce reposant sur un bail commercial dont la clause résolutoire est acquise. Dès lors, passée l’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le bailleur peut procéder à la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial au titre de paiement de loyers postérieurs sans forcément être tenu de procéder à la notification entre les mains du mandataire judiciaire. S’il est vrai qu’il est toujours de bon aloi de le prévenir, il n’en demeure pas moins que le bailleur n’est pas tenu par ces formalités auprès du mandataire judiciaire, Cela amène également à réfléchir à une autre problématique, Dans l’hypothèse d’un plan de redressement qui serait obtenu et comprenant la désignation d’un commissaire à l’exécution du plan la question serait non pas tant de savoir si le bailleur doit notifier ou signifier entre ses mains le commandement de payer visant la clause résolutoire au titre du non paiement de loyers postérieurs à l’acceptation du plan de redressement judiciaire, mais de savoir si le bailleur serait tenu, lorsqu’il lance une assignation en référé pour demander au Juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire de la faire signifier au commissaire à l’exécution du plan dans la mesure ou le fonds de commerce a fait l’objet d’une déclaration d’inaliénabilité. En effet, il convient de rappeler que le bailleur est tenu de faire signifier son assignation à l’ensemble des créanciers inscrits. S’il ne le fait pas à l’encontre du commissaire à l’exécution du plan au motif que ce dernier est le garant de l’inaliénabilité de l’actif visé dans le cadre du plan de redressement, cela serait il un motif d’irrevabilité de son action ? Je ne le pense pas car il est bien évident que la décision suivant laquelle le Tribunal de Commerce prononce l’inaliénabilité du fonds de commerce et la publication n’entrainent pas une obligation du bailleur de signifier l’assignation pour la simple et bonne raison que la déclaration d’inaliénabilité sert surtout à préserver les créanciers afin d’éviter une vente intempestive de l’actif du débiteur qui le ferait dans le dos du commissaire à l’exécution du plan et au détriment des créanciers. A mon sens, cette clause d’inaliénabilité ne peut permettre de préserver l’actif ou d’être un obstacle à la résiliation du bail commercial si les loyers postérieurs ne sont pas réglés. En tout état de cause, la question est de savoir si le commissaire à l’exécution du plan est appelé dans la cause ce dernier pourrait-il empêcher la résiliation du bail alors qu’il n’a vocation qu’à être le garant du paiement des créanciers antérieurs sans avoir de pouvoir légal stricto sensu contre toutes créances postérieures à l’acceptation du plan ? Dès lors, force est de constater que le sort du bail commercial, en présence de loyers postérieurs au redressement impayés, peut être tranché sans que le mandataire judiciaire soit appelé en cause, ce qui doit amener le mandataire judiciaire a procéder à quelques vérifications d’usage sans quoi, il engagerait sa responsabilité, plus particulièrement si ce dernier a eu la bonne idée de vendre le fonds sur la base d’un bail commercial résilié, Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE, Avocat, Docteur en Droit, SOMMAIRE A partir de quand acheteur et vendeur sont-ils engagés ? L’avocat vous informe Rétractation du vendeur après la signature du compromis de vente est-ce possible ? Résiliation amiable ou judiciaire du contrat de vente l’avocat vous assiste Vous venez de signer un compromis de vente en vue de l’achat d’une maison. Quelques jours après, vous apprenez que le vendeur se rétracte ou qu’il vient de signer un compromis avec un autre acquéreur ? Vous avez eu un vrai coup de cœur et désirez absolument que la vente aboutisse. Vous souhaitez savoir si le vendeur peut revenir sur son engagement. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier et mandataire immobilier à Paris, vous accompagne dans la réalisation de vos projets immobiliers et vous assiste en cas de contentieux avec le vendeur. A partir de quand acheteur et vendeur sont-ils engagés ? L’avocat vous informe Vous venez de visiter une maison pour laquelle vous avez eu un vrai coup de cœur. De peur qu’elle vous échappe, vous avez fait une offre d’achat au vendeur. S’il accepte l’offre, vous êtes tous les deux engagés et vous ne pourrez en principe plus vous rétracter. En revanche, tant que l’offre d’achat n’est pas acceptée, le vendeur n’est pas engagé. Il est également possible que l’offre émane du vendeur. On parlera alors d’offre de vente. Cette dernière est en principe faite pour une durée déterminée pendant laquelle il ne pourra pas se rétracter. Vous aurez quant à vous la possibilité d’accepter l’offre. De même, lorsque le vendeur signe une promesse unilatérale de vente, il s’engage à vendre son bien. Il ne pourra en principe pas se rétracter. Vous disposerez alors d’un délai fixé contractuellement pour lever l’option. Si à l’issue de ce délai vous n’avez pas fait part de votre volonté d’acheter le bien, le vendeur sera libéré de son engagement. A la suite de la signature d’une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’est rétracté. Pourtant, vous disposiez encore d’un délai de deux semaines pour lever l’option. Sachez que depuis l’ordonnance du 1er octobre 2016, vous avez la possibilité de demander l’exécution forcée de la promesse de vente devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. L’assistance d’un avocat compétent en droit immobilier sera toutefois indispensable pour mener à bien cette action et vous permettre d’obtenir satisfaction. La rétractation du vendeur peut intervenir à différents moments. Il convient alors de préciser quels sont ses droits. Rétractation du vendeur après la signature du compromis de vente est-ce possible ? Vous venez de signer un compromis de vente et vous souhaitez savoir quels sont les droits et obligations de chaque partie ? A la suite de la signature d’un compromis de vente, aussi connu sous le nom de promesse synallagmatique de vente, vendeur et acheteur sont engagés l’un envers l’autre. Les deux parties sont en principe tenues d’exécuter les obligations qui découlent du compromis. D’un point de vue juridique, la promesse de vente vaut vente. Que se passe-t-il si une partie change d’avis et veut se rétracter ? En principe, seul l’acquéreur dispose d’un droit de renonciation. S’il exerce ce droit dans le délai de dix jours qui lui est imparti, le compromis de vente sera anéanti. Le vendeur est quant à lui engagé de manière irrévocable. Il est donc contraint de vendre son bien aux conditions définies dans le contrat. S’il s’obstine et demeure inactif, votre avocat en droit immobilier pourra demander l’exécution forcée de la vente. Vous pouvez rencontrer de nombreuses difficultés avec un vendeur. Par exemple, vous venez de signer un compromis de vente et vous apprenez quelques jours après que le vendeur a signé un compromis avec un autre acquéreur. Vous souhaitez savoir quels sont vos droits et quel compromis prime sur l’autre ? Le rôle de l’avocat est alors bien plus important qu’il n’y paraît ! Il saura non seulement vous informer de vos droits mais également mener l’action qui vous permettra d’obtenir gain de cause. Sachez enfin que l’avocat mandataire immobilier peut intervenir à vos côtés afin de vous conseiller et de vous assister dans la rédaction de l’ensemble des documents juridiques. Il aura ainsi pour rôle de sécuriser les transactions immobilières et de vous assister en cas de litige. Résiliation amiable ou judiciaire du contrat de vente l’avocat vous assiste Vous avez signé un compromis de vente avec un vendeur. Diverses raisons le poussent aujourd’hui à vouloir se désengager il vendait pour des raisons financières mais n’a désormais plus besoin d’argent, son projet immobilier vient de tomber à l’eau, etc. Conscient que son engagement est en principe irrévocable, il vous propose de résilier la promesse synallagmatique de vente. Cette résiliation pourra être amiable ou judiciaire. Sachez que vous avez en effet la possibilité de vous mettre d’accord pour procéder à la résiliation du compromis de vente. Les sommes que vous avez peut-être versées au moment de la signature de l’acte vous seront alors restituées. La résiliation peut toutefois vous être préjudiciable. Vous allez être contraint de reprendre vos recherches et de repartir à zéro. L’assistance d’un avocat fait alors sens. Il pourra vous aider à négocier avec le vendeur afin de demander des indemnités permettant de vous dédommager du préjudice subi. La situation peut être toute autre. Ayant déposé votre préavis, vous risquez de vous retrouver à la rue. Il se peut alors que vous refusiez catégoriquement la résiliation du compromis de vente. Dans ce cas, le vendeur pourra demander sa résiliation judiciaire. Celle-ci ne sera en principe possible que si vous avez manqué à l’une de vos obligations contractuelles définies dans la promesse synallagmatique de vente. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris depuis 1988, fait preuve de toute la rigueur nécessaire à la défense de vos intérêts et saura faire en sorte que votre projet immobilier puisse se concrétiser. Sachez également que nos avocats mandataires immobiliers peuvent aussi bien vous accompagner dans la réalisation de tous vos projets immobiliers qu’en cas de contentieux. Une décision récente de la Cour de cassation Cass. com., 28 juin 2017, n° n° 987 FS-P+B+I aborde le sujet épineux de la liquidation judiciaire d’une agence immobilière et du sort des mandats lors de la cession du fonds. Elle apporte un éclairage intéressant sur cette situation. Ce qujet est traité en détail dans la formation sur la réglementation applicable à l’agent immobilier loi Hoguet, formation conforme au Décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier. Le principe l’ouverture ou le prononcé d’une liquidation judiciaire ne met pas fin au mandat. En effet, par dérogation à l’article 2003 du code civil, l’ouverture ou le prononcé d’une liquidation judiciaire ne met pas fin au mandat. L’article 2003 du code civil énonce que le mandat prend fin, notamment par déconfiture soit du mandant, soit du mandataire. Or, on sait que par application de l’article L. 641-11-1, I du code de commerce, nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture ou du prononcé d’une liquidation judiciaire. En d’autres termes, les contrats de mandat n’ont pas pris fin. Le contrat de mandat obéit au régime des contrats en cours, sous réserve bien sûr qu’il ait été conclu et non exécuté avant le jugement d’ouverture, c’est-à-dire qu’il soit encore en cours, au jour de l’ouverture de la procédure collective. Dès lors, il ne peut être résilié que selon les modalités de l’article L. 641-11-1, III et IV, du code de commerce, comme c’est le cas pour tout contrat en cours. La solution ici appliquée en liquidation judiciaire, vaut a fortiori en sauvegarde ou redressement judiciaire, et elle permet de clarifier la jurisprudence. Une question annexe se posait au juge. La cession du fonds de commerce par l’agent immobilier emporte-t-elle cession des mandats de vente et de recherche conclus par l’agent ? Dans un premier temps, les juges du fond avaient estimé que le mandat de recherche d’un bien immobilier à acquérir fait partie de la clientèle du fonds de commerce. Dès lors, l’acte de cession du fonds comprenant la clientèle, ils en avaient déduit que le mandat avait été cédé de plein droit. Cependant, pour la Cour de cassation, sauf exceptions prévues par la loi, la cession d’un fonds de commerce n’emporte pas la cession des contrats liés à l’exploitation de ce fonds. Dès lors, la cession d’un fonds de commerce d’agent immobilier n’emporte pas cession des mandats confiés à ce professionnel. Les contrats cédés doivent donc être précisément déterminés dans la décision de cession du fonds de commerce. De plus, le mandat est considéré comme conclut de manière intuitu personae il devra donc comprendre une clause autorisant l’agent immobilier à céder le contrat dans le cadre d’une fusion, ou d’une cessation d’activité…. A défaut de clause, le mandant pourra toujours contester cette cession. En conclusion, si vous souhaitez racheter un fonds de commerce d’une agence immobilière, veillez à bien vérifier que les mandats contiennent cette autorisation de cession et mentionnez les expressément dans l’acte de cession de fonds de commerce. Cela pourrait avoir une incidence sur la valorisation du fonds ! Immo-formation est un organisme de formation dédié aux professionnels de l'immobilier. Nous accompagnons les promoteurs, marchands de biens, notaires, agents immobiliers carte T, G, S dans le développement de leurs compétences. Certifié Qualiopi nos formations sont éligibles aux prises en charge et valide les heures obligatoires de formation professionnelle. La notion de faute de gestion d'un dirigeant est assez large. Classiquement, c'est un acte ou une omission qui ne s'inscrit pas dans l'intérêt social de l'entreprise. Mais aujourd'hui, une faute de gestion peut aussi bien viser une fraude ou un abus caractérisés, qu'une simple imprudence dans la conduite de l'entreprise. Très souvent, c'est lorsque l'entreprise fait l'objet d'une procédure collective de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire que les fautes de gestion sont mises en évidence. Dans ce contexte, le dirigeant peut être condamné à payer lui-même les dettes sociales. Ceci étant, tout au long de la vie d'une société, la responsabilité civile, fiscale ou pénale du dirigeant peut être recherchée lorsque celui-ci a commis une faute. Dirigeants de droit et de fait concernésTous les dirigeants de droit peuvent se voir reprocher leurs fautes de gestion le PDG, les directeurs généraux et les membres du conseil d'administration ou de surveillance dans les sociétés anonymes, les gérants majoritaires ou minoritaires dans les SARL, les dirigeants de sociétés par actions simplifiées, les dirigeants de sociétés en commandite... Mais les dirigeants de fait sont également concernés dans une petite SARL, par exemple, lorsqu'il est prouvé qu'un associé joue le rôle d'un gérant de fait, il s'expose aux mêmes risques qu'un gérant de droit. La gérance de fait est retenue par les juges dès lors que certains critères font apparaître que les fonctions exercées dépassent largement le rôle que l'associé est censé tenir. Ce peut donc être le cas pour quelqu'un qui dispose d'une procuration bancaire sur les comptes de la société ou même de la signature de celle-ci, surtout si cette personne possède une participation importante dans le capital. Offre limitée. 2 mois pour 1€ sans engagement A noter tous les dirigeants, rémunérés ou non, encourent les sanctions prévues en cas d'ouverture d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. Par exemple, la Cour de cassation considère que les administrateurs ayant contribué à l'insuffisance d'actif de la société peuvent se voir imputer la totalité de cette insuffisance. Responsabilité civile vis-à-vis de la sociétéEn dehors de la responsabilité de droit commun prévue par le Code civil article 1382, trois types de fautes peuvent mettre en cause la responsabilité d'un dirigeant sur le plan civil lorsqu'un préjudice a été commis au détriment de la société ou des associés. Le premier concerne les infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés. Il s'agit, par exemple, de l'inobservation des formalités de constitution ou du défaut de publication des modifications statutaires, dès lors que ces manquements ont entraîné un préjudice pour la société. Deuxième agissement répréhensible la violation des statuts. Ce peut être le cas, notamment, lorsqu'un gérant de SARL prend seul une décision, alors que les statuts prévoient la nécessité d'une autorisation préalable des associés. La troisième catégorie, enfin et surtout, regroupe les fautes de gestion. En effet, un dirigeant, en sa qualité de mandataire de la société, est responsable des dommages causés à celle-ci par ses fautes, même en l'absence de toute manoeuvre frauduleuse. La jurisprudence donne des illustrations de ces fautes l'engagement de dépenses disproportionnées avec les ressources de la société, un manque de surveillance ayant facilité un détournement de fonds par un employé, des irrégularités dans la comptabilité... A noter l'absence de convocation de l'assemblée générale d'une SARL constitue, dans son principe, une faute du gérant. Responsabilité civile vis-à-vis des tiersA l'égard des tiers à la société, la responsabilité civile pour faute du dirigeant est un peu moins large sa responsabilité n'est en effet engagée que si sa faute est séparable de ses fonctions et qu'elle peut lui être imputée personnellement. En pratique, elle doit être commise intentionnellement et d'une gravité particulière. Exemples donnés par les tribunaux - le fait pour le dirigeant d'autoriser un salarié à utiliser un véhicule de la société dépourvu d'assurance. Si le salarié entre en collision avec un autre véhicule et blesse son utilisateur, le dirigeant peut être condamné personnellement ; - le fait pour un dirigeant de prélever par anticipation une somme sur les bénéfices et dont le montant est excessif, si ce prélèvement a mis en péril la société et l'a conduite à la cessation des paiements ; - le fait pour un dirigeant de participer de façon active et personnelle ou de manière délibérée et persistante à des actes de contrefaçon. Dans ce cas, la responsabilité civile s'ajoute à la responsabilité pénale du dirigeant. A noter envers les tiers qui ont contracté avec la société, le dirigeant n'est personnellement responsable que s'il a commis une faute distincte de celle qui peut être mise à la charge de la société. Une assurance pour la responsabilité civilePour ses responsabilités civiles, un dirigeant peut se couvrir en souscrivant une assurance spécifique "RCMS" responsabilité civile des mandataires sociaux. L'objet de ce contrat est de garantir toutes les conséquences financières, y compris les frais de défense et la condamnation à des dommages et intérêts, qui peuvent résulter de la mise en cause du mandataire social dans l'exercice de ses fonctions, du fait de fautes, d'erreurs ou de manquements professionnels. Si, par exemple, le dirigeant est reconnu coupable d'une faute de gestion et est appelé en comblement de passif, l'assureur prend à sa charge le règlement, dans la limite du montant de la garantie souscrite. Un contrat RCMS ne peut, en revanche, assurer ni le risque de solidarité fiscale, ni la responsabilité pénale du dirigeant. Les primes du contrat RCMS sont versées par l'entreprise et leur montant est déductible du chiffre d'affaires. Fautes dans la gestion fiscale et socialeUn dirigeant, qu'il soit majoritaire ou minoritaire, peut être déclaré solidairement responsable avec sa société des impôts et des pénalités dûs par celle-ci en cas de manoeuvres frauduleuses, ou lorsque l'inobservation grave et répétée de ses obligations fiscales a rendu impossible le recouvrement des impositions et des pénalités. En pratique, il s'agit principalement de l'absence de dépôt des déclarations de résultats dans les délais impartis, du dépôt tardif et sans paiement de la déclaration de TVA ou du dépôt de bilan tardif. De même, les dirigeants peuvent être tenus pour responsables avec la société du défaut de paiement des cotisations sociales, mais la responsabilité civile personnelle des dirigeants, dans ce cas, ne peut être retenue que dans la mesure où une faute de gestion a pu être mise en évidence. La simple constatation d'un retard ne peut, à elle seule, impliquer l'existence d'une faute de gestion. En matière de cotisations sociales, la responsabilité de la société est donc la règle et celle des dirigeants l'exception. A noter vis-à-vis de l'Urssaf, un dirigeant n'est redevable que de pénalités et de dommages et intérêts. Les cotisations impayées et les majorations de retard qui s'y rattachent restent dues par la société. Responsabilité pénale pour fauteSi une société peut être pénalement responsable des infractions commises pour son compte par ses représentants lorsqu'un texte le prévoit, cette responsabilité n'exclut pas celle des dirigeants. Trois catégories principales d'infractions exposent les mandataires sociaux à des sanctions pénales amendes et, dans certains cas, peines d'emprisonnement - le non-respect des obligations prévues par le droit des sociétés, notamment en matière de présentation des comptes aux actionnaires ou de distribution de dividendes. Ces infractions ne concernent toutefois que les dirigeants de sociétés anonymes et de SARL ; - la réalisation d'opérations commises de mauvaise foi et préjudiciables à la société, comme l'abus de biens sociaux ; - les infractions à la réglementation dans l'exercice des activités de la société. Cette dernière catégorie est particulièrement vaste puisque de très nombreuses infractions peuvent être pénalement sanctionnées le non-respect des règles de sécurité au travail ou l'entrave à l'action des représentants du personnel dans le domaine social ; les infractions en matière de contrefaçon, de facturation ou de revente à perte dans le domaine économique ; les manquements aux règles d'affichage des prix ou de publicité dans le domai-ne de la protection des consommateurs, noter ces sanctions pénales sont applicables à toute personne qui, directement ou par personne interposée, a en fait exercé la gestion de la société sous le couvert ou au lieu et place du dirigeant légal. Faute de gestion et procédure collectiveLes cas les plus graves mis à part faillite personnelle, interdiction de gérer, la principale sanction encourue par un dirigeant dans le cadre d'une procédure collective est la condamnation au comblement du passif. En effet, lorsque la liquidation judiciaire d'une société fait apparaître une insuffisance d'actif, le tribunal peut décider que le montant de cette insuffisance sera supporté en tout ou en partie par les dirigeants de droit ou de fait ou par certains d'entre eux. Mais il faut, pour cela, que les dirigeants aient commis une faute de gestion ayant contribué à cette insuffisance d'actif. Toutefois, le dirigeant peut être condamné à supporter en totalité ou en partie les dettes sociales, même si sa faute de gestion n'est que l'une des causes de l'insuffisance d'actif. Attention ici un même fait peut être sanctionné à la fois sur le fondement d'une action en comblement de passif et sur celui d'un délit pénal, tel que l'abus de biens sociaux. En revanche, l'action en responsabilité pour insuffisance d'actif ne peut se cumuler avec l'action en responsabilité fondée sur les dispositions spécifiques du droit des sociétés ou sur les dispositions sur la responsabilité civile pour faute de l'article 1382 du Code civil. En matière de comblement de passif, les exemples donnés par la jurisprudence sont nombreux. Ainsi - un gérant de SARL peut être condamné à payer tout le passif de la société dans la mesure où il a alimenté le compte courant dans des proportions révélant l'insuffisance du capital social et dans la mesure où le retrait des sommes versées a eu des conséquences désastreuses pour la société ; - commet également une faute de gestion, le dirigeant d'une société dont la situation financière s'est détériorée rapidement sous sa direction, sans que des mesures de restructuration aient été prises, tandis que dans le même temps ce dirigeant se faisait consentir des avantages financiers. Selon la Cour de cassation, toutefois, une faute de gestion n'est pas démontrée, même lorsque la société poursuit une exploitation déficitaire, si les difficultés de la société ont pour origine la conjoncture économique. Plus généralement, un dirigeant ne peut se voir reprocher le passif de la société s'il n'est pas démontré qu'il a commis une faute de gestion, quels que soient les mauvais résultats de l'entreprise. A noter lors de la procédure au tribunal, si le juge constate qu'une ou plusieurs fautes de gestion ayant contribué à l'insuffisance d'actif ont été commises, il doit légalement justifier chacune de ces fautes. Accorder une délégation de pouvoirsUn dirigeant est non seulement responsable des fautes ou des infractions qu'il peut commettre personnellement, mais aussi de celles qui sont commises par les salariés dans le cadre de l'activité de l'entreprise. On considère, en effet, dans ce cas, qu'il a commis une faute en ne veillant pas au respect des lois dans la société. Pour limiter ce risque, il est possible, et même conseillé, de mettre en place des délégations de pouvoirs. Pour être juridiquement efficaces, ces délégations doivent correspondre à la réalité, c'est-à-dire être données à des personnes ayant la compétence, l'autorité et les moyens nécessaires d'assumer les pouvoirs qui leur sont délégués et la responsabilité qui en découle. Bien entendu, une délégation de pouvoirs doit être stipulée par écrit et être aussi précise que possible. Il est également très utile d'obtenir du délégataire une acceptation expresse. Les plus lus OpinionsChroniquePar Gérald BronnerLa chronique d'Aurélien SaussayPar Aurélien Saussay, chercheur à la London School of Economics, économiste de l'environnement spécialiste des questions de transition énergétiqueChroniqueAbnousse ShalmaniLa chronique de Christophe DonnerChristophe Donner

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